В каких случаях нужна
- Залог под кредит — оценка для банка
- Продажа объекта — объективная рыночная цена
- Корпоративный спор о стоимости актива
- Оценка для целей бухгалтерского учёта
Какими методами оцениваем
Оценка проводится по Федеральным стандартам оценки (ФСО). Для коммерческого объекта ведущим часто выступает доходный подход — стоимость определяется через тот арендный поток, который помещение или здание реально приносит.
- Доходный — основной для приносящих доход объектов (офисы, торговые помещения, склады). Стоимость считаем через капитализацию арендного потока или дисконтирование денежных потоков с учётом заполняемости и операционных расходов.
- Сравнительный — по реальным ценам похожих объектов того же сегмента, класса и локации, с корректировками на площадь, назначение и трафик.
- Затратный — применяется для специализированных и уникальных зданий, для которых сложно подобрать аналоги или арендный рынок.
Какой подход ведущий и какие применяются дополнительно — оценщик обосновывает в отчёте согласно ФСО и цели оценки.
Что влияет на стоимость
Цена коммерческого объекта складывается из десятков параметров. Ключевые, которые учитывает оценщик — и наш калькулятор:
- Локация и трафик — район, красная линия, пешеходный и транспортный поток, окружение
- Назначение — офис, ритейл, склад, общепит, помещение свободного назначения (free-use); разрешённое использование
- Класс и состояние — класс здания, отделка, инженерия, износ
- Площадь и планировка — общая и полезная площадь, нарезка, высота потолков
- Арендный поток — действующие ставки, заполняемость, остаточные сроки договоров
- Этаж и входная группа — первый этаж и отдельный вход обычно дороже
- Юридические нюансы — обременения, узаконенность перепланировок, статус земли под зданием
Вклад каждого фактора оценщик подтверждает рыночными данными — без «коэффициентов из головы».
Какие документы нужны
- Выписка из ЕГРН на объект
- Поэтажный план и экспликация
- Договоры аренды — если объект сдаётся
- Бухгалтерские справки по доходности — для доходного подхода
Стоимость и сроки
Точная стоимость рассчитывается в калькуляторе с учётом выезда и дополнительных опций. Электронная подпись на отчёт всегда бесплатна.
Что входит в отчёт
- Описание объекта и местоположения
- Анализ рынка коммерческой недвижимости сегмента
- Расчёт тремя подходами: сравнительный, доходный, затратный
- Согласование результатов
- Итоговая стоимость и диапазон
Объём отчёта по ФСО — как правило, 30–80 страниц. Электронный экземпляр с ЭЦП высылаем сразу, прошитую бумажную копию — по запросу без доплаты.
Как мы работаем
- Заявка. Звонок, форма или сообщение в мессенджер. Уточняем цель, объект, сроки за 5 минут.
- Договор. Заключаем договор и выставляем счёт. Оплата после подписания — без аванса.
- Осмотр. Выезд оценщика в удобное время или удалённая работа по документам и фото.
- Отчёт. Подписанный, прошитый отчёт. Электронная копия с ЭЦП включена бесплатно.
Частые ошибки при заказе
- Нет данных по аренде. Если объект сдаётся, а договоры и ставки не предоставлены, доходный подход придётся строить на рыночных допущениях — точность ниже. Соберите договоры аренды заранее.
- Оценка не под ту цель. Отчёт для продажи может не подойти для залога или спора — заранее скажите, для чего нужна оценка. Отчёт готовим по ФСО; если конкретный банк требует спец. аккредитацию исполнителя, уточните это при заказе.
- Документы не на актуального собственника. Если право недавно перешло или объект — часть имущественного комплекса, нужна свежая выписка из ЕГРН на того, кто заказывает оценку.
- Ожидание «нужной» цифры. Стоимость считается объективно по ФСО и рыночным данным — подогнать результат под желаемую сумму нельзя.
Частые вопросы
Сколько времени занимает оценка офисного центра?
От 3 рабочих дней для небольших объектов до 7 дней для отдельно стоящих зданий. Срок зависит от объёма документов и необходимости доходного подхода.
Нужны ли договоры аренды?
Желательно. Доходный подход (расчёт стоимости через арендный поток) даёт точнее результат, если есть подтверждённая ставка. При их отсутствии используем рыночные данные.
Что такое доходный подход и когда он применяется?
Доходный подход оценивает стоимость через капитализацию арендного потока: годовой доход от аренды делится на ставку капитализации. Применяется обязательно для объектов, генерирующих доход (офисы, магазины, склады), и часто даёт более точный результат, чем сравнительный подход для коммерческих объектов.
Бизнес-центр продаётся с арендаторами — как это в оценке?
Это имущественный комплекс с арендными обязательствами. В отчёте отдельно описывается: остаточный срок и условия каждого договора аренды, уровень ставок, заполняемость, обязательства арендодателя. Действующие договоры повышают предсказуемость дохода и могут увеличивать стоимость объекта.
Сколько действует отчёт об оценке?
Стандартный срок действия отчёта — 6 месяцев с даты составления. Для отдельных целей (сделок с опекой, ипотеки) может быть короче — уточните в принимающей организации.
Кто подписывает отчёт?
Биденко Максим Витальевич — действующий член СРО «Российское общество оценщиков», свидетельство № 0003248. Ответственность застрахована на 25 млн ₽.