Оценка квартиры
в Москве

• Ипотека — банк требует отчёт для одобрения кредита
• Наследство — нотариусу для расчёта госпошлины
• Опека — сделки с долей несовершеннолетнего
• Суд — раздел имущества, исполнительное производство
• Продажа — объективная рыночная цена для переговоров
• Брачный договор — заключение или расторжение
• Реорганизация предприятия, в собственности которого квартира

Оценка проводится по федеральным стандартам оценки. Для квартиры ведущим почти всегда выступает сравнительный подход — стоимость определяется по реальным ценам похожих квартир на рынке.

• Сравнительный — основной для жилья. Подбираем 3–5 проданных и выставленных аналогов в том же районе и вносим корректировки на различия: площадь, этаж, состояние, удалённость от метро.
• Доходный — применяется, если квартира рассматривается как источник арендного дохода: стоимость выводится из ожидаемой аренды.
• Затратный — для квартир используется редко, в основном для новостроек и нетиповых объектов: стоимость строительства за вычетом износа плюс цена земли.

Какой подход ведущий и какие применяются дополнительно — оценщик обосновывает в отчёте согласно федеральным стандартам оценки и цели оценки.

Цена квартиры складывается из десятков параметров. Ключевые, которые учитывает оценщик и наш калькулятор:

• Локация — район, удалённость от метро, инфраструктура
• Дом — тип и материал (панель, кирпич, монолит), год постройки, этажность
• Этаж — первый и последний обычно дешевле средних
• Площадь и планировка — общая и жилая площадь, число комнат, изолированность, высота потолков
• Состояние — отделка, ремонт, износ инженерных систем
• Вид и балкон — видовые характеристики, наличие балкона или лоджии
• Юридические нюансы — узаконенность перепланировок, обременения

Вклад каждого фактора оценщик подтверждает рыночными данными — без «коэффициентов из головы».

• Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) или свидетельство о собственности
• Паспорт собственника
• Технический паспорт из бюро технической инвентаризации — если есть
• Для наследства: свидетельство о смерти
• Для суда: материалы по спору (исковое заявление, ранее полученные документы — если есть)

• Описание объекта с фотографиями
• Анализ рынка московских квартир, выборка 3–5 аналогов
• Расчёт сравнительным подходом
• Анализ доходного и затратного подходов (при необходимости)
• Итоговая стоимость и диапазон
• Приложения: документы, фотографии, расчёты

Объём отчёта по федеральным стандартам оценки — как правило, 30–80 страниц. Электронный экземпляр с электронной подписью высылаем сразу, прошитую бумажную копию — по запросу без доплаты.

1. Заявка. Звонок, форма или сообщение в мессенджер. Уточняем цель, объект и сроки за 5 минут.
2. Договор. Заключаем договор и выставляем счёт.
3. Осмотр или фото. Выезд оценщика в удобное время либо удалённая работа по документам и фотографиям — зависит от цели.
4. Отчёт. Подписанный, прошитый отчёт. Электронная копия с электронной подписью включена бесплатно.

• Отчёт «постарел». Срок действия — обычно 6 месяцев; к дате сделки он может уже не подойти. Заказывайте ближе к нужному моменту.
• Документы не на актуального собственника. Если право недавно перешло — нужна свежая выписка из ЕГРН.
• Оценка не под ту цель. Отчёт для продажи может не подойти банку или суду — заранее скажите, для чего нужна оценка.
• Ожидание «нужной» цифры. Мы считаем стоимость объективно по федеральным стандартам оценки и рыночным данным — подогнать результат под желаемую сумму нельзя.

Все отчёты соответствуют федеральным стандартам оценки и принимаются банками.

Если ваш банк требует специальную аккредитацию — уточните при заказе.

Да, для нотариуса, опеки, продажи — оценка проводится по документам и фотографиям, без выезда. Для ипотеки выезд оценщика обычно обязателен.

Рыночная — цена в обычных рыночных условиях, по которой объект продаётся в разумные сроки.

Кадастровая — определяется государством (Росреестром) для расчёта налогов и госпошлин. Может отличаться от рыночной.

Ликвидационная — срочная продажа в сжатые сроки, обычно ниже рыночной на 10–30 %.

В отчёте указываются те виды стоимости, которые требует цель оценки.

Право регулирует Федеральный закон № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998. Оценщик обязан быть членом саморегулируемой организации и застраховать ответственность. Биденко М. В. — член Российского общества оценщиков (РОО), реестр № 010427, ответственность застрахована на 25 млн ₽.

Стандартный срок действия отчёта — 6 месяцев с даты составления. Для отдельных целей (сделок с опекой, ипотеки) может быть короче — уточните в принимающей организации.