Оценка дома
и коттеджа

• Ипотека — банк требует отчёт под загородную недвижимость для одобрения кредита
• Наследство — нотариусу для расчёта госпошлины, на дату смерти наследодателя
• Суд — раздел имущества при разводе, исполнительное производство
• Продажа — объективная рыночная цена дома с участком для переговоров
• Залог — под кредит или иные обязательства

Один. По федеральным стандартам оценки дом и земельный участок — это единый объект, и оценивается он одним отчётом. Заказывать две отдельные оценки не нужно: отдельные расчёты только удорожают работу и не требуются.

Оценка идёт по федеральным стандартам оценки. Дом и участок — это единый объект, поэтому подходы применяем к нему в связке, а ведущим почти всегда выступает сравнительный подход: стоимость определяется по реальным ценам похожих домов с землёй.

• Сравнительный — основной для загородной недвижимости. Подбираем аналоги «дом и участок» в том же направлении и вносим корректировки: площадь дома и земли, материал стен, год постройки, наличие коммуникаций, удалённость.
• Затратный — часто применим к дому: считаем стоимость строительства за вычетом износа и добавляем стоимость земли. Полезен для нетиповых и недавно построенных объектов.
• Доходный — для жилого дома используется редко, в основном если объект сдаётся в аренду.

Какой подход ведущий и какие применяются дополнительно — оценщик обосновывает в отчёте согласно федеральным стандартам оценки и цели оценки.

Цена дома складывается из десятков параметров — и дома, и участка сразу. Ключевые, которые учитывает оценщик и наш калькулятор:

• Локация — направление, удалённость от МКАД, транспортная доступность, окружение
• Дом — материал стен, площадь, этажность, год постройки и состояние
• Коммуникации — газ, электричество, вода, канализация: подведены или нет
• Участок — площадь, категория земель и вид разрешённого использования, рельеф, форма
• Хозяйственные постройки — баня, гараж, навес и другие строения на участке
• Коттеджный посёлок — охрана, благоустройство, дороги: влияют на ликвидность
• Юридические нюансы — узаконенность построек, обременения, статус ввода в эксплуатацию

Вклад каждого фактора оценщик подтверждает рыночными данными — без «коэффициентов из головы».

• Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на дом и на земельный участок
• Паспорт собственника
• Технический паспорт из бюро технической инвентаризации (БТИ) — если есть
• Фотографии фасада, помещений и придомовой территории

• Описание дома: материал стен, площадь, этажность
• Описание участка: категория земель, вид разрешённого использования, площадь
• Анализ рынка загородной недвижимости
• Расчёт сравнительным подходом
• Учёт хозяйственных построек — баня, гараж, навес
• Итоговая стоимость единого объекта

Объём отчёта по федеральным стандартам оценки — как правило, 30–80 страниц. Электронный экземпляр с электронной подписью высылаем сразу, прошитую бумажную копию — по запросу без доплаты.

1. Заявка. Звонок, форма или сообщение в мессенджер. Уточняем цель, объект и сроки за 5 минут.
2. Договор. Заключаем договор и выставляем счёт.
3. Осмотр. Выезд оценщика в удобное время или удалённая работа по документам и фотографиям.
4. Отчёт. Подписанный, прошитый отчёт. Электронная копия с электронной подписью включена бесплатно.

Для дома обычно требуется выезд — нужно зафиксировать материал, площадь и состояние. Стоимость выезда зависит от удалённости: внутри МКАД +900 ₽, до 30 км +1 700 ₽, дальше +2 500–3 300 ₽. Точную сумму с учётом выезда покажет калькулятор.

Можно, но в отчёте это будет отражено как объект незавершённого строительства. Рыночная стоимость рассчитывается с учётом степени готовности и стоимости вложений в завершение. Для банка незавершёнка обычно как залог не принимается — уточните в банке.

Помимо самого дома и участка учитывается инфраструктура посёлка: охрана, благоустройство, дороги, коммуникации. Это влияет на ликвидность и цену. В отчёте отдельно описывается уровень посёлка и применимые премии или дисконты к цене.

• Заказывают две оценки вместо одной. Дом и участок по федеральным стандартам оценки — единый объект и оцениваются одним отчётом; отдельные расчёты не нужны и только удорожают.
• Постройки не узаконены. Баня, пристройка или гараж без документов и незавершёнка учитываются иначе — скажите о них заранее, чтобы отчёт не пришлось переделывать.
• Оценка не под ту цель. Отчёт для продажи может не подойти для банка или суда. Если оценка нужна для банка и тот требует специальную аккредитацию — уточните это при заказе.
• Ожидание «нужной» цифры. Стоимость считается объективно по федеральным стандартам оценки и рыночным данным — подогнать результат под желаемую сумму нельзя.

Стандартный срок действия отчёта — 6 месяцев с даты составления. Для отдельных целей (сделок с опекой, ипотеки) может быть короче — уточните в принимающей организации.

Право регулирует Федеральный закон № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998. Оценщик обязан быть членом саморегулируемой организации и застраховать ответственность. Биденко М. В. — член Российского общества оценщиков (РОО), реестр № 010427, ответственность застрахована на 25 млн ₽.