Оценка квартиры
для банка в Москве

• Ипотека на вторичное жильё — банк требует отчёт для одобрения кредита
• Ипотека на новостройку — по договору долевого участия (ДДУ)
• Рефинансирование — перевод действующей ипотеки в другой банк под меньшую ставку
• Залог под кредит — передача квартиры в обеспечение потребительского или иного займа
• Маткапитал — сделки с использованием материнского капитала

Отчёт составлен по федеральным стандартам оценки и подходит для подачи в банк под ипотеку или залог. Многие банки принимают отчёт независимого оценщика — члена саморегулируемой организации.

У части банков есть собственный список аккредитованных оценщиков. Перечень банков, где отчёт принимается напрямую, уточняется — напишите название вашего банка при заказе, и мы подскажем, нужна ли аккредитация и подготовим отчёт под его требования. Одобрение кредита остаётся за банком.

Оценка проводится по федеральным стандартам оценки. Для квартиры ведущим почти всегда выступает сравнительный подход — стоимость определяется по реальным ценам похожих квартир на рынке.

• Сравнительный — основной для жилья. Подбираем 3–5 аналогов в том же районе и вносим корректировки на различия: площадь, этаж, состояние, удалённость от метро.
• Ликвидационная стоимость — для залога банк нередко просит дополнительно рассчитать цену срочной продажи.
• Затратный — для квартир используется редко, в основном для новостроек и нетиповых объектов.

Какой подход ведущий и какие применяются дополнительно — оценщик обосновывает в отчёте согласно федеральным стандартам оценки и цели оценки.

Цена квартиры складывается из десятков параметров. Ключевые, которые учитывает оценщик и наш калькулятор:

• Локация — район, удалённость от метро, инфраструктура
• Дом — тип и материал (панель, кирпич, монолит), год постройки, этажность
• Этаж — первый и последний обычно дешевле средних
• Площадь и планировка — общая и жилая площадь, число комнат, высота потолков
• Состояние — отделка, ремонт, износ инженерных систем
• Юридические нюансы — узаконенность перепланировок, обременения

Вклад каждого фактора оценщик подтверждает рыночными данными — без «коэффициентов из головы».

• Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) или договор долевого участия (ДДУ) на новостройку
• Паспорт собственника или будущего собственника
• Поэтажный план и экспликация (из бюро технической инвентаризации, БТИ) — если есть
• Фотографии помещений — достаточно снимков с телефона

• Описание квартиры с фотографиями
• Анализ рынка района, выборка 3–5 аналогов
• Расчёт рыночной стоимости сравнительным подходом
• Расчёт ликвидационной стоимости (для залога, при необходимости)
• Итоговая стоимость и диапазон
• Приложения: документы, фотографии, расчёты

Объём отчёта по федеральным стандартам оценки — как правило, 30–80 страниц. Электронный экземпляр с электронной подписью высылаем сразу, прошитую бумажную копию — по запросу без доплаты.

1. Заявка. Звонок, форма или сообщение в мессенджер. Уточняем цель, объект, банк и сроки за 5 минут.
2. Договор. Заключаем договор и выставляем счёт.
3. Осмотр. Для ипотеки и залога выезд оценщика обычно обязателен — приедем в удобное время, сделаем фотографии.
4. Отчёт. Подписанный, прошитый отчёт. Электронная копия с электронной подписью включена бесплатно.

Да. Для ипотеки и залога выезд оценщика обычно обязателен — банку нужны фотографии квартиры, сделанные самим оценщиком, и подтверждение фактического состояния объекта. Оценщик приезжает в удобное время, осмотр занимает 15–30 минут. Стоимость выезда уже учтена в калькуляторе.

Банк может требовать аккредитованного оценщика или дополнительных приложений к стандартному отчёту. Но сам стандарт оценки един для всех — это федеральные стандарты оценки, утверждённые Министерством экономического развития. Если банк настаивает на нестандартной форме, мы готовим стандартный отчёт и согласуем нужные приложения с банком.

Не всегда. Если разница до 5–10 % — банк, как правило, принимает без вопросов. Если больше — может потребовать объяснение или вычесть излишек из суммы кредита; тогда заёмщик добавляет разницу из собственных средств. Сумма кредита привязывается к меньшей из двух величин — цены сделки и оценочной стоимости.

• Отчёт «постарел». Срок действия — обычно 6 месяцев; к дате сделки он может уже не подойти. Заказывайте ближе к выходу на сделку.
• Не уточнили требования банка. У части банков свой список аккредитованных оценщиков — назовите банк заранее, чтобы отчёт точно подошёл.
• Документы не на актуального собственника. Если право недавно перешло — нужна свежая выписка из ЕГРН.
• Ожидание «нужной» цифры. Стоимость считается объективно по федеральным стандартам оценки и рыночным данным — подогнать результат под желаемую сумму нельзя.

Стандартный срок действия отчёта — 6 месяцев с даты составления. Отдельные банки или ипотечные программы могут требовать более свежий отчёт — уточните срок в вашем банке.

Право регулирует Федеральный закон № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998. Оценщик обязан быть членом саморегулируемой организации и застраховать ответственность. Биденко М. В. — член Российского общества оценщиков (РОО), реестр № 010427, ответственность застрахована на 25 млн ₽.