Оценка здания
целиком

• Залог — банк требует отчёт об оценке здания как обеспечения по кредиту
• Продажа — крупная сделка, обоснование цены перед покупателем
• Внесение в уставный капитал — денежная оценка вклада зданием
• Оспаривание кадастровой стоимости — чтобы снизить налог на имущество
• Страхование — определение страховой суммы
• Банкротство, конкурсная масса — оценка для торгов
• Имущественный спор в суде — раздел активов, исполнительное производство

Мы оцениваем отдельно стоящее здание как объект недвижимости — вместе с земельным участком под ним. Это может быть:

• административное здание или бизнес-центр
• торговый центр или отдельно стоящий магазин
• производственный или складской комплекс
• специализированное здание под конкретное назначение

Мы определяем рыночную стоимость самого здания и участка как имущества. Стоимость предприятия или компании целиком, доли в организации — это другая задача, и она в нашу оценку здания не входит.

Оценка проводится по федеральным стандартам оценки. Для отдельно стоящего здания, которое приносит арендный доход, ведущим часто выступает доходный подход — стоимость считается через арендный поток, который генерирует объект.

• Доходный — ведущий для доходной недвижимости: капитализация арендного дохода или дисконтирование денежных потоков. Учитываем ставки аренды по объекту, заполняемость и операционные расходы.
• Сравнительный — подбираем похожие здания того же класса и назначения с поправками на локацию, площадь и состояние.
• Затратный — для специализированных и уникальных зданий: стоимость замещения за вычетом износа плюс стоимость участка.

Какой подход ведущий и с какими весами согласуются результаты — оценщик обосновывает в отчёте согласно федеральным стандартам оценки и цели оценки.

Цена здания складывается из десятков параметров. Ключевые, которые учитывает оценщик и наш калькулятор:

• Локация и трафик — район, транспортная доступность, пешеходный и автомобильный поток рядом
• Назначение — административное, складское, торговое или производственное
• Класс и состояние — качество отделки, инженерия, износ конструктива
• Площадь и этажность — общая площадь, число этажей, эффективность планировки
• Арендный поток — действующие ставки, заполняемость, условия договоров аренды
• Земля под зданием — в собственности или в аренде, площадь и вид использования участка
• Юридические нюансы — обременения, узаконенность перепланировок и пристроек

Вклад каждого фактора оценщик подтверждает рыночными данными — без «коэффициентов из головы».

• Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на здание
• Технический паспорт или поэтажный план — например, из бюро технической инвентаризации (БТИ)
• Выписка из ЕГРН на земельный участок
• Договоры аренды, если здание сдаётся — для доходного подхода

• Описание здания: площадь, этажность, конструктив, состояние
• Анализ рынка коммерческой недвижимости
• Расчёт сравнительным подходом
• Расчёт доходным подходом через арендный поток
• Расчёт затратным подходом: стоимость замещения за вычетом износа
• Согласование трёх подходов и итоговая стоимость

Объём отчёта по федеральным стандартам оценки — как правило, 30–80 страниц. Электронный экземпляр с электронной подписью высылаем сразу, прошитую бумажную копию — по запросу без доплаты.

1. Заявка. Звонок, форма или сообщение в мессенджер. Уточняем цель, объект и сроки за 5 минут.
2. Договор. Заключаем договор и выставляем счёт.
3. Осмотр. Выезд оценщика в удобное время или удалённая работа по документам и фотографиям.
4. Отчёт. Подписанный, прошитый отчёт. Электронная копия с электронной подписью включена бесплатно.

• Нет документов по аренде. Без договоров аренды и данных о ставках доходный подход — основной для здания — посчитать корректно сложно. Подготовьте их заранее.
• Здание без участка. Здание неотделимо от земли под ним — нужны выписки из ЕГРН и на здание, и на участок, иначе расчёт будет неполным.
• Оценка не под ту цель. Отчёт для продажи может не подойти для залога или суда. Отчёт мы готовим по федеральным стандартам оценки, его принимают банки; если банк требует особую аккредитацию оценщика — уточните это при заказе.
• Ожидание «нужной» цифры. Стоимость считается объективно по федеральным стандартам оценки и рыночным данным — подогнать результат под желаемую сумму нельзя.

Да, это единый объект — здание неотделимо от участка под ним. Если земля не в собственности, а в аренде — это учитывается в доходном подходе.

Базовая цена 66 000 ₽ указана для зданий до 600 м². Для большей площади цена рассчитывается индивидуально по объёму работ — рассчитаем её в калькуляторе или по заявке.

Желателен — оценщик описывает состояние конструктивных элементов и фиксирует отклонения от технического паспорта. Выезд внутри МКАД — дополнительно 900 ₽, за МКАД — по прайсу.

Право регулирует Федеральный закон № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998. Оценщик обязан быть членом саморегулируемой организации и застраховать ответственность. Биденко М. В. — член Российского общества оценщиков (РОО), реестр № 010427, ответственность застрахована на 25 млн ₽.