Оценка дома
для банка в Москве

• Ипотека на загородный дом — банк требует отчёт для одобрения кредита
• Залог дома под кредит — передача дома с участком в обеспечение потребительского или бизнес-займа
• Рефинансирование ипотеки — перевод действующего кредита в другой банк под меньшую ставку
• Маткапитал — сделки с использованием материнского капитала

Отчёт составлен по федеральным стандартам оценки и подходит для подачи в банк под ипотеку или залог.

Аккредитованы в Промсвязьбанке (ПСБ) и Газпромбанке. Без отдельной аккредитации отчёт принимают Альфа-Банк, Совкомбанк, ДОМ.РФ, Новикомбанк, Банк Санкт-Петербург, УБРиР, банк «Россия», СГБ и Кредит Урал Банк. Сбербанк и ВТБ — только свои списки оценщиков, для них отчёт не готовим. Решение об одобрении кредита остаётся за банком.

Один отчёт на единый объект «дом с земельным участком», как требуют федеральные стандарты оценки. Для залога банк рассматривает дом и землю вместе — заказывать два отдельных отчёта не нужно.

Дом для банка всегда означает два объекта в одном залоге: само строение и земельный участок под ним. Оценщик учитывает их совместно.

Оценка проводится по федеральным стандартам оценки. Для загородного дома ведущим обычно выступает сравнительный подход — стоимость определяется по реальным ценам похожих домов с участками на рынке.

• Сравнительный — ведущий подход. Подбираем проданные и выставленные дома с участками в той же локации и вносим корректировки: площадь дома, материал стен, площадь и категория земли, удалённость, коммуникации.
• Затратный — часто применим для загородного жилья: стоимость строительства дома за вычетом износа плюс рыночная стоимость земли. Хорошо работает для индивидуальных и нетиповых построек.
• Ликвидационная стоимость — для залога банк нередко просит дополнительно рассчитать цену срочной продажи.
• Доходный — для жилых домов применяется редко, в основном если объект сдаётся в аренду.

Какой подход ведущий и какие применяются дополнительно — оценщик обосновывает в отчёте согласно федеральным стандартам оценки и цели оценки.

Для залога банк смотрит не только на цену, но и на ликвидность объекта. Ключевые параметры, которые учитывает оценщик — и наш калькулятор:

• Локация и участок — направление, удалённость, площадь и категория земли, разрешённое использование
• Дом — площадь, материал стен, год постройки, этажность, капитальность
• Коммуникации — газ, электричество, вода, отопление, канализация
• Состояние — отделка, износ конструкций и инженерных систем
• Ликвидность — насколько быстро объект можно продать на рынке без сильного дисконта
• Хозяйственные постройки — баня, гараж, навесы, если оформлены
• Юридическая чистота — узаконенность построек и перепланировок, обременения, право на землю

Вклад каждого фактора оценщик подтверждает рыночными данными — без «коэффициентов из головы».

Да. Для ипотеки и залога загородного дома выезд оценщика обычно обязателен — банку нужны фотографии дома и участка, сделанные самим оценщиком, и подтверждение фактического состояния объекта и построек. Оценщик приезжает в удобное время, осматривает дом, участок и хозяйственные постройки. Стоимость выезда учитывается в калькуляторе.

Большинство банков принимает любой материал стен, если дом капитальный и имеет фундамент. Брус от 90 мм или каркасник по современным нормам — стандарт. Деревянные дома старше 30 лет могут идти с дисконтом или вообще не приниматься — требования у каждого банка свои, уточняйте в вашем.

• Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на дом и отдельно на участок
• Технический паспорт из бюро технической инвентаризации (БТИ) — если есть
• Паспорт собственника или будущего собственника
• Фотографии фасада, помещений и участка — достаточно снимков с телефона

• Описание дома и участка с фотографиями
• Анализ рынка загородной недвижимости, выборка аналогов
• Расчёт рыночной стоимости сравнительным подходом
• Учёт хозяйственных построек
• Расчёт ликвидационной стоимости (для залога, при необходимости)
• Итоговая стоимость и диапазон
• Приложения: документы, фотографии, расчёты

Объём отчёта по федеральным стандартам оценки — как правило, 30–80 страниц. Электронный экземпляр с электронной подписью высылаем сразу, прошитую бумажную копию — по запросу без доплаты.

Поэтапно. Сначала — оценка земельного участка и планируемого дома по проектной документации (для одобрения кредита). Потом — оценка по завершении строительства (для регистрации права и закрытия кредита). Это две разные процедуры с двумя отчётами.

1. Заявка. Звонок, форма или сообщение в мессенджер. Уточняем цель, объект, банк и сроки за 5 минут.
2. Договор. Заключаем договор и выставляем счёт.
3. Осмотр. Для ипотеки и залога выезд оценщика обычно обязателен — приедем в удобное время, осмотрим дом, участок и постройки, сделаем фотографии.
4. Отчёт. Подписанный, прошитый отчёт. Электронная копия с электронной подписью включена бесплатно.

• Дом есть, а земля не оформлена. Без права на участок объект для залога неполноценный — банк может вернуть отчёт. Сначала разберитесь с документами на землю.
• Неузаконенные постройки и перепланировки. Пристройка или второй этаж не по документам снижают залоговую ценность, а иногда мешают принять отчёт. Скажите о расхождениях с ЕГРН заранее.
• Банк со своим списком оценщиков. Сбербанк и ВТБ принимают отчёты только своих аккредитованных — для них отчёт не готовим.
• Ожидание «нужной» цифры. Стоимость считается объективно по федеральным стандартам оценки и рынку загородной недвижимости — подогнать результат под желаемую сумму кредита нельзя.

Стандартный срок действия отчёта — 6 месяцев с даты составления. Отдельные банки или ипотечные программы могут требовать более свежий отчёт — уточните срок в вашем банке.

Право регулирует Федеральный закон № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998. Оценщик обязан быть членом саморегулируемой организации и застраховать ответственность. Биденко М. В. — член Русского общества оценщиков (РОО), реестр № 010427, ответственность застрахована на 65 млн ₽.