В каких случаях нужна
- Ипотека под загородную недвижимость
- Залог дома под потребительский или бизнес-кредит
- Рефинансирование ипотеки
Какими методами оцениваем
Оценка идёт по Федеральным стандартам оценки (ФСО). Дом для банка — это всегда два объекта в одном залоге: само строение и земельный участок под ним, и оценщик учитывает их вместе.
- Сравнительный — ведущий подход. Подбираем проданные и выставленные дома с участками в той же локации и вносим корректировки: площадь дома, материал стен, площадь и категория земли, удалённость, коммуникации.
- Затратный — часто применим для загородного жилья: стоимость строительства дома за вычетом износа плюс рыночная стоимость земли. Хорошо работает для индивидуальных и нетиповых построек.
- Доходный — для жилых домов используется редко, в основном если объект сдаётся в аренду.
Какой подход ведущий и как согласуются результаты — оценщик обосновывает в отчёте согласно ФСО и цели оценки.
Что влияет на стоимость
Для залога банк смотрит не только на цену, но и на ликвидность объекта. Ключевые параметры, которые учитывает оценщик — и наш онлайн-калькулятор:
- Локация и участок — направление, удалённость, площадь и категория земли, разрешённое использование
- Дом — площадь, материал стен, год постройки, этажность, капитальность
- Коммуникации — газ, электричество, вода, отопление, канализация
- Состояние — отделка, износ конструкций и инженерных систем
- Ликвидность — насколько быстро объект можно продать на рынке без сильного дисконта
- Хозяйственные постройки — баня, гараж, навесы, если оформлены
- Юридическая чистота — узаконенность построек и перепланировок, обременения, право на землю
Вклад каждого фактора оценщик подтверждает рыночными данными — без «коэффициентов из головы».
Какие документы нужны
- Выписка из ЕГРН на дом и на участок
- Технический паспорт БТИ — если есть
- Паспорт собственника
- Фото фасада и помещений
Стоимость и сроки
Точная стоимость рассчитывается в калькуляторе с учётом выезда и дополнительных опций. Электронная подпись на отчёт всегда бесплатна.
Что входит в отчёт
- Описание дома и участка
- Анализ рынка загородной недвижимости
- Расчёт сравнительным подходом
- Учёт хозяйственных построек
- Рыночная и ликвидационная стоимость
Объём отчёта по ФСО — как правило, 30–80 страниц. Электронный экземпляр с ЭЦП высылаем сразу, прошитую бумажную копию — по запросу без доплаты.
Как мы работаем
- Заявка. Звонок, форма или сообщение в мессенджер. Уточняем цель, объект, сроки за 5 минут.
- Договор. Заключаем договор и выставляем счёт. Оплата после подписания — без аванса.
- Осмотр. Выезд оценщика в удобное время или удалённая работа по документам и фото.
- Отчёт. Подписанный, прошитый отчёт. Электронная копия с ЭЦП включена бесплатно.
Частые ошибки при заказе
- Дом есть, а земля не оформлена. Без права на участок объект для залога неполноценный — банк может вернуть отчёт. Сначала разберитесь с документами на землю.
- Неузаконенные постройки и перепланировки. Пристройка или второй этаж не по документам снижают залоговую ценность, а иногда мешают принять отчёт. Скажите о расхождениях с ЕГРН заранее.
- Отчёт заказан под другую цель. Отчёт для продажи или нотариуса может не подойти банку — сразу уточните, что оценка нужна именно для банка и залога.
- Ожидание «нужной» цифры. Стоимость считается объективно по ФСО и рынку загородной недвижимости — подогнать результат под желаемую сумму кредита нельзя.
Частые вопросы
Дом без оформленного участка — можно оценить?
Сложнее. Без права на землю объект для залога неполноценный. Возможны два сценария: оценить дом отдельно с комментарием о земле, либо помочь с оформлением до оценки. Обсудим при заказе.
Дом из бруса/каркасный — банк примет?
Большинство банков принимает любой материал стен, если дом капитальный и имеет фундамент. Бруса 90+ мм или каркасник по современным нормам — стандарт. Деревянные дома старше 30 лет могут идти с дисконтом или вообще не приниматься — уточняйте в вашем банке.
Дом строится по ипотечному кредиту — как оценивать?
Поэтапно. Сначала — оценка земельного участка и планируемого дома по проектной документации (для одобрения кредита). Потом — оценка по завершении строительства (для регистрации права и закрытия кредита). Это две разные процедуры с двумя отчётами.
Сколько действует отчёт об оценке?
Стандартный срок действия отчёта — 6 месяцев с даты составления. Для отдельных целей (сделок с опекой, ипотеки) может быть короче — уточните в принимающей организации.
Кто подписывает отчёт?
Биденко Максим Витальевич — действующий член СРО «Российское общество оценщиков», свидетельство № 0003248. Ответственность застрахована на 25 млн ₽.