В каких случаях нужна
- Ипотечный кредит на покупку квартиры или дома
- Рефинансирование ипотеки
- Залог под потребительский или бизнес-кредит
- Сделки с недвижимостью под маткапитал
Какими методами оцениваем
Оценка проводится по Федеральным стандартам оценки (ФСО). Для залога банку обычно нужна рыночная стоимость, а иногда дополнительно — ликвидационная; ведущий подход оценщик выбирает под тип объекта.
- Сравнительный — основной для ликвидных объектов: квартир, домов, типовой коммерции. Стоимость выводится из реальных цен похожих объектов с корректировками.
- Доходный — для объектов, которые приносят арендный доход: коммерческие помещения, иногда дома и апартаменты под сдачу.
- Затратный — для нетиповых строений и новостроек, где рыночных аналогов мало.
Какой подход ведущий и какие применяются дополнительно — оценщик обосновывает в отчёте согласно ФСО и цели оценки.
Что влияет на стоимость
Для залога банку важна не только цена объекта, но и его ликвидность — как быстро его можно продать. Ключевые параметры, которые учитывает оценщик и наш онлайн-калькулятор:
- Тип и назначение объекта — квартира, дом, коммерческое помещение оцениваются по разным подходам
- Локация — район, транспортная доступность, окружение
- Ликвидность — насколько объект востребован на рынке и легко ли его реализовать
- Состояние и износ — отделка, конструктив, инженерные системы
- Узаконенность изменений — перепланировки и реконструкции, отражённые в документах
- Юридическая чистота — обременения, аресты, актуальность прав в ЕГРН
- Площадь и планировочные характеристики объекта
Вклад каждого фактора оценщик подтверждает рыночными данными — без «коэффициентов из головы».
Какие документы нужны
- Выписка из ЕГРН или ДДУ
- Паспорт собственника или будущего собственника
- Поэтажный план и экспликация (для квартиры)
- Фотографии помещений
Стоимость и сроки
Точная стоимость рассчитывается в калькуляторе с учётом выезда и дополнительных опций. Электронная подпись на отчёт всегда бесплатна.
Что входит в отчёт
- Полное описание объекта с фотографиями
- Анализ рынка района
- Расчёт сравнительным подходом
- Итоговая рыночная и ликвидационная стоимость
- ЭЦП на электронный экземпляр
Объём отчёта по ФСО — как правило, 30–80 страниц. Электронный экземпляр с ЭЦП высылаем сразу, прошитую бумажную копию — по запросу без доплаты.
Как мы работаем
- Заявка. Звонок, форма или сообщение в мессенджер. Уточняем цель, объект, сроки за 5 минут.
- Договор. Заключаем договор и выставляем счёт. Оплата после подписания — без аванса.
- Осмотр. Выезд оценщика в удобное время или удалённая работа по документам и фото.
- Отчёт. Подписанный, прошитый отчёт. Электронная копия с ЭЦП включена бесплатно.
Частые ошибки при заказе
- Отчёт «постарел». К дате одобрения кредита он может выйти за срок действия — уточните у банка, к какому моменту нужен отчёт, чтобы заказать вовремя.
- Не уточнили требования банка. У части банков свой список оценщиков или формат — скажите название банка при заказе, подготовим отчёт под его требования.
- Неузаконенная перепланировка. Если фактическое состояние не совпадает с документами, банк может вернуть отчёт — расскажите об изменениях заранее.
- Ожидание «нужной» цифры. Стоимость считается объективно по ФСО и рыночным данным — подогнать результат под желаемую сумму кредита нельзя.
Частые вопросы
Нужна ли аккредитация у вашего оценщика в моём банке?
Большинство банков аккредитацию не требуют — достаточно отчёта по ФСО от независимого оценщика, члена СРО. У части банков есть свой список оценщиков — уточните требования вашего банка при заказе, подготовим отчёт под них.
Сколько действует отчёт?
Стандартно — 6 месяцев. Некоторые банки сокращают срок до 3 месяцев. Уточняйте у вашего менеджера.
Чем рыночная стоимость в отчёте отличается от ликвидационной?
Рыночная — цена в обычных условиях, разумный срок экспозиции (3–6 месяцев). Ликвидационная — цена при срочной продаже в 1–3 месяца, ниже рыночной обычно на 15–25 %. Банк часто требует обе — рыночную для расчёта суммы кредита, ликвидационную для оценки риска при дефолте.
Можно ли использовать ваш отчёт несколько раз — например, подать в разные банки?
Да, в пределах срока действия отчёта (6 месяцев). Один и тот же отчёт юридически действителен для любого банка, если соответствует ФСО. Дополнительная оплата за «перенаправление» отчёта не требуется.
Сколько действует отчёт об оценке?
Стандартный срок действия отчёта — 6 месяцев с даты составления. Для отдельных целей (сделок с опекой, ипотеки) может быть короче — уточните в принимающей организации.
Кто подписывает отчёт?
Биденко Максим Витальевич — действующий член СРО «Российское общество оценщиков», свидетельство № 0003248. Ответственность застрахована на 25 млн ₽.