Оценка комнаты
в Москве

• Продажа — объективная рыночная цена комнаты как отдельного объекта для переговоров
• Наследство — нотариусу для расчёта государственной пошлины, на дату смерти наследодателя
• Опека — сделки с долей несовершеннолетнего
• Суд — спор между сособственниками о стоимости, раздел имущества, исполнительное производство
• Выкуп сособственниками — подтверждение справедливой цены при реализации преимущественного права

Оценка комнаты — от 4 700 ₽. Точную сумму рассчитает калькулятор на этой странице — она зависит от площади, района и состояния комнаты. Выезд оценщика и электронная подпись на отчёт уже включены.

Это разные вещи и разный расчёт. Комната может быть выделена как самостоятельный объект с отдельной записью в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) — тогда оцениваем именно комнату. А может быть оформлена как доля в праве на всю квартиру — это уже оценка доли, она считается иначе.

Скажите при заказе, что именно записано в вашей выписке из ЕГРН, чтобы оценщик выбрал правильный объект и не пришлось переделывать отчёт.

Оценка идёт по федеральным стандартам оценки. Для комнаты в коммунальной или семейной квартире ведущим выступает сравнительный подход — стоимость считается по реальным ценам похожих комнат, а не как доля от цены целой квартиры.

• Сравнительный — основной. Берём проданные и выставленные комнаты в похожих квартирах района и вносим корректировки: площадь самой комнаты, число соседей, размер мест общего пользования, состояние.
• Доходный — применяется редко, только если комната рассматривается как источник арендного дохода.
• Затратный — для отдельной комнаты практически не используется: корректно выделить её долю в строительстве здания нельзя.

Какой подход ведущий, оценщик обосновывает в отчёте согласно федеральным стандартам оценки, исходя из объекта и цели оценки.

Цена комнаты складывается не только из метража. Ключевые параметры, которые учитывает оценщик и наш калькулятор:

• Локация — район, удалённость от метро, инфраструктура
• Площадь комнаты — площадь самой комнаты по документам, а не всей квартиры
• Соседи и порядок пользования — число комнат и собственников, сложившийся порядок пользования
• Места общего пользования — кухня, санузел, коридор и то, как они делятся
• Дом и этаж — тип и материал дома, год постройки, этаж
• Состояние — отделка комнаты и общих помещений, износ
• Ограничения ликвидности — совместное пользование сужает круг покупателей

Вклад каждого фактора оценщик подтверждает рыночными данными — без «коэффициентов из головы».

• Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на комнату
• Паспорт собственника
• Технический паспорт из бюро технической инвентаризации (БТИ) — если есть
• Для наследства: свидетельство о смерти
• Для суда: материалы по спору (исковое заявление, ранее полученные документы — если есть)

• Описание комнаты: площадь, размещение в квартире, состояние
• Анализ рынка комнат района
• Расчёт сравнительным подходом с учётом ограничений ликвидности
• Итоговая стоимость
• Приложения: документы, фотографии, расчёты

Объём отчёта по федеральным стандартам оценки — как правило, 30–80 страниц. Электронный экземпляр с электронной подписью высылаем сразу, прошитую бумажную копию — по запросу без доплаты.

1. Заявка. Звонок, форма или сообщение в мессенджер. Уточняем цель, объект и сроки за 5 минут.
2. Договор. Заключаем договор и выставляем счёт.
3. Осмотр или фото. Выезд оценщика в удобное время либо удалённая работа по документам и фотографиям — зависит от цели.
4. Отчёт. Подписанный, прошитый отчёт. Электронная копия с электронной подписью включена бесплатно.

Нет. Комната — это объект с ограниченной ликвидностью. Цена за квадратный метр комнаты обычно ниже, чем у квартиры в том же доме, потому что круг покупателей уже, а пользование местами общего пользования совместное. Это учитывается в расчёте.

По статье 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже комнаты или доли в квартире сособственники имеют преимущественное право выкупа по той же цене. Это ограничивает круг внешних покупателей и снижает ликвидность — оценщик учитывает это через скидку на ликвидность (обычно 10–25 %).

Если объект имеет статус «жилое помещение» и запись в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) — да. Если общежитие специализированное (студенческое, для сотрудников) без выделенного права собственности на комнату — оценить нельзя, надо сначала оформить право.

• Не называют статус объекта. Комната как отдельный объект в ЕГРН и доля в праве на квартиру — это разные вещи и разный расчёт. Скажите при заказе, что именно записано в выписке.
• Экономят на анализе рынка. У комнаты своя цена за квадратный метр, и считается она по ценам комнат в похожих квартирах района, а не по ценам квартир — иначе результат будет завышен.
• Оценка не под ту цель. Отчёт для продажи может не подойти для опеки, нотариуса или суда — заранее скажите, для чего нужна оценка.
• Ждут «нужную» цифру. Стоимость считается объективно по федеральным стандартам оценки и рыночным данным — подогнать результат под желаемую сумму нельзя.

Стандартный срок действия отчёта — 6 месяцев с даты составления. Для отдельных целей (сделок с опекой) может быть короче — уточните в принимающей организации.